Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej to skomplikowane zagadnienie prawne. Dotyczy sytuacji, gdy osoba niebędąca właścicielem części nieruchomości wspólnej, nabywa do niej prawo własności. Dzieje się to na skutek długotrwałego, nieprzerwanego i posiadania tej części nieruchomości w sposób samoistny.
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie, ogólnie rzecz biorąc, to nabycie prawa własności. Nabycie następuje na skutek faktycznego wykonywania tego prawa. Kluczowe jest, aby posiadanie trwało przez określony czas. Okres ten zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza.
Dobra wiara oznacza przekonanie posiadacza, że posiada on prawo własności. Przekonanie to, w danych okolicznościach, jest uzasadnione. Zła wiara występuje, gdy posiadacz wie lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem.
W przypadku nieruchomości, okres zasiedzenia w dobrej wierze wynosi 20 lat. Natomiast w złej wierze – 30 lat. Po upływie tych okresów, posiadacz może wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia.
Nieruchomość wspólna – definicja
Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Typowymi przykładami są klatki schodowe, korytarze, windy, fundamenty budynku, dach, elewacja, instalacje wspólne. Współwłaściciele lokali mają udziały w nieruchomości wspólnej. Udziały te są powiązane z prawem własności poszczególnych lokali.
Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej jest specyficzne. Odnosi się do sytuacji, gdy ktoś, kto nie jest formalnie właścicielem lokalu, zaczyna zachowywać się jak współwłaściciel. Zachowuje się w stosunku do części nieruchomości wspólnej.
Przesłanki zasiedzenia udziału
Aby zasiedzieć udział w nieruchomości wspólnej, muszą być spełnione następujące warunki. Po pierwsze, konieczne jest samoistne posiadanie. Po drugie, posiadanie musi być ciągłe. Po trzecie, musi upłynąć wymagany okres czasu (20 lub 30 lat).
Samoistne posiadanie
Posiadanie samoistne oznacza faktyczne władanie rzeczą jak właściciel. Posiadacz samoistny podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości. Wykonuje on wszelkie czynności związane z jej utrzymaniem i użytkowaniem. Nie potrzebuje zgody nikogo innego.
W kontekście nieruchomości wspólnej, posiadanie samoistne udziału oznacza, że osoba zachowuje się jak współwłaściciel. Przykładowo, samodzielnie dokonuje remontów części wspólnej. Płaci za media dotyczące tej części. Decyduje o sposobie jej wykorzystania.
Ciągłość posiadania
Ciągłość posiadania oznacza, że posiadanie nie może być przerwane. Przerwa w posiadaniu następuje, gdy posiadacz utraci faktyczne władztwo nad rzeczą. Utrata następuje z przyczyn obiektywnych. Przykładowo, na skutek interwencji właściciela, który odzyskał kontrolę nad nieruchomością.
Krótkotrwałe przerwy w posiadaniu, wynikające z normalnego użytkowania nieruchomości, nie przerywają biegu zasiedzenia. Ważne jest, aby posiadacz nie zrezygnował z wykonywania władztwa nad rzeczą.
Upływ czasu
Jak już wspomniano, okres zasiedzenia zależy od dobrej lub złej wiary. W dobrej wierze wynosi 20 lat. W złej wierze – 30 lat. Okres ten liczy się od dnia, w którym posiadacz objął nieruchomość w posiadanie samoistne.
Praktyczne przykłady
Wyobraźmy sobie sytuację, że mieszkaniec bloku samowolnie zajął część korytarza na piętrze. Wyremontował ją, postawił ściankę działową i urządził sobie tam schowek. Używa tego schowka nieprzerwanie przez 30 lat. Wiedział, że korytarz jest częścią wspólną i nie miał prawa go zajmować. Po upływie 30 lat, może wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości wspólnej, obejmującego ten fragment korytarza.
Inny przykład. Osoba kupuje mieszkanie. Przez pomyłkę, akt notarialny nie obejmuje udziału w gruncie pod budynkiem. Osoba ta, przez 20 lat, zachowuje się jak współwłaściciel gruntu. Płaci podatek od nieruchomości. Uczestniczy w zebraniach wspólnoty dotyczących gruntu. Wierzy, że jest współwłaścicielem. Po 20 latach, może wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia udziału w gruncie, będąc w dobrej wierze.
Postępowanie sądowe
Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu sądowym. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa posiadacz samoistny. Sąd bada, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki zasiedzenia. W szczególności, sprawdza czy posiadanie było samoistne i ciągłe. Ustala również okres posiadania i dobrą lub złą wiarę posiadacza.
Uczestnikami postępowania są właściciele lokali. Również gmina lub Skarb Państwa, jeśli nieruchomość jest niezabudowana. Sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia. Postanowienie to stanowi podstawę do wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Podsumowanie
Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej jest możliwe. Wymaga spełnienia szeregu warunków. Kluczowe jest samoistne i ciągłe posiadanie przez wymagany okres czasu. Proces ten jest skomplikowany i wymaga przeprowadzenia postępowania sądowego. Warto skonsultować się z prawnikiem, aby ocenić szanse na sukces w takim postępowaniu. Ocenić i prawidłowo przygotować się do sprawy.
