Klauzule abuzywne, czyli inaczej niedozwolone postanowienia umowne, to zapisy w umowach, które są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interes konsumenta. W umowach deweloperskich takie klauzule są niestety spotykane. Chronią one dewelopera, kosztem nabywcy.
Czym są klauzule abuzywne w umowach deweloperskich?
Umowa deweloperska reguluje relacje między deweloperem a osobą kupującą mieszkanie lub dom. Jest to skomplikowany dokument, pełen prawniczego języka. Często zawiera klauzule, które są niekorzystne dla kupującego, a deweloper wykorzystuje swoją silniejszą pozycję. Takie zapisy, nazywamy właśnie klauzulami abuzywnymi.
Klauzula abuzywna musi spełniać kilka warunków, aby można ją było uznać za niedozwoloną. Po pierwsze, nie może być indywidualnie negocjowana. Oznacza to, że konsument nie miał realnego wpływu na jej treść. Po drugie, klauzula musi być sprzeczna z dobrymi obyczajami. Po trzecie, musi rażąco naruszać interesy konsumenta, czyli być dla niego bardzo niekorzystna.
Przykłady klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich
Istnieje wiele przykładów klauzul, które regularnie pojawiają się w umowach deweloperskich i są uznawane za abuzywne. Warto je znać, by wiedzieć, na co zwracać uwagę podczas podpisywania umowy.
Jednostronne zmiany w umowie
Deweloper zastrzega sobie prawo do jednostronnej zmiany istotnych elementów umowy. Na przykład, deweloper może zmienić metraż mieszkania lub termin oddania bez zgody kupującego. Tego typu zapis jest bardzo niebezpieczny. Pozwala deweloperowi na dowolne modyfikowanie warunków umowy.
Wyłączenie odpowiedzialności dewelopera
Umowa wyłącza lub ogranicza odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości. Na przykład, deweloper nie odpowiada za wilgoć, pęknięcia ścian lub inne usterki. Taki zapis narusza prawa konsumenta do otrzymania produktu zgodnego z umową. Konsument ma prawo reklamować wady.
Kary umowne obciążające wyłącznie kupującego
Kupujący jest obciążony wysokimi karami umownymi za opóźnienie w płatnościach. Natomiast umowa nie przewiduje kar dla dewelopera za opóźnienie w oddaniu nieruchomości. Brak symetrii w karach umownych jest niedopuszczalny. Obie strony umowy powinny być traktowane równo.
Zastrzeżenie prawa do zmiany standardu wykończenia
Deweloper zastrzega sobie prawo do zmiany standardu wykończenia mieszkania na gorszy. Na przykład, deweloper może zamienić droższe materiały na tańsze bez konsultacji z kupującym. Konsument ma prawo oczekiwać, że standard wykończenia będzie zgodny z tym, co zostało obiecane w umowie.
Zmuszanie do korzystania z konkretnych usług
Umowa zmusza kupującego do korzystania z usług konkretnego notariusza lub firmy zarządzającej nieruchomością. Wybór notariusza powinien należeć do kupującego. Kupujący powinien mieć możliwość wyboru firmy zarządzającej.
Jak się bronić przed klauzulami abuzywnymi?
Przede wszystkim, dokładnie przeczytaj umowę deweloperską przed jej podpisaniem. Zwróć uwagę na wszelkie zapisy, które wydają się niejasne lub niekorzystne. Nie bój się pytać dewelopera o wyjaśnienia. Masz prawo wiedzieć, co podpisujesz.
Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Prawnik pomoże Ci zidentyfikować potencjalne klauzule abuzywne i doradzi, jak negocjować zmiany w umowie. Pomoc prawnika jest inwestycją, która może uchronić Cię przed poważnymi problemami w przyszłości.
Negocjuj z deweloperem. Nie musisz zgadzać się na wszystko, co proponuje deweloper. Spróbuj negocjować zmiany w umowie, aby usunąć klauzule abuzywne lub złagodzić ich treść. Pamiętaj, że deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkania i może być skłonny do ustępstw.
Jeśli deweloper nie chce negocjować, rozważ rezygnację z zakupu. Czasem lepiej zrezygnować z zakupu mieszkania, niż podpisać umowę, która zawiera klauzule abuzywne. Poszukaj innego dewelopera, który oferuje uczciwsze warunki.
Co zrobić, gdy już podpisałeś umowę z klauzulą abuzywną?
Nawet jeśli podpisałeś umowę deweloperską, która zawiera klauzule abuzywne, nie wszystko stracone. Możesz dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Sąd może uznać klauzulę abuzywną za niewiążącą. Oznacza to, że klauzula ta nie będzie Cię obowiązywać.
Złóż pozew do sądu o uznanie klauzuli za abuzywną. Pozew powinien zawierać uzasadnienie, dlaczego dana klauzula jest niedozwolona oraz dowody na to, że narusza Twoje interesy. Pamiętaj, że ciężar dowodu spoczywa na Tobie.
Skorzystaj z pomocy prawnika. Proces sądowy może być skomplikowany i czasochłonny. Pomoc prawnika jest niezbędna, aby zwiększyć Twoje szanse na wygraną. Prawnik pomoże Ci przygotować pozew, zebrać dowody i reprezentować Cię w sądzie.
Pamiętaj o przedawnieniu roszczeń. Roszczenia wynikające z klauzul abuzywnych przedawniają się po pewnym czasie. Dlatego nie zwlekaj z dochodzeniem swoich praw, jeśli uważasz, że umowa deweloperska zawiera niedozwolone postanowienia. Im szybciej podejmiesz działania, tym większe masz szanse na sukces.
Wiedza o klauzulach abuzywnych jest niezbędna dla każdego, kto planuje zakup mieszkania od dewelopera. Dzięki świadomości swoich praw możesz uniknąć niekorzystnych zapisów w umowie i uchronić się przed problemami w przyszłości. Pamiętaj, że masz prawo do negocjacji i konsultacji z prawnikiem. Nie bój się korzystać z tych możliwości.
