Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma prawa do gruntu w Polsce. Jest to prawo pośrednie między własnością a najmem. Opłata za użytkowanie wieczyste jest wnoszona rocznie. Opłata może być aktualizowana przez właściciela gruntu, najczęściej gminę lub Skarb Państwa. Czasami aktualizacja ta prowadzi do podwyżki. Czy można się od takiej podwyżki odwołać? Tak, oczywiście.
Kiedy opłata za użytkowanie wieczyste może być podwyższona?
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste może być aktualizowana. Dzieje się to, gdy zmieni się wartość nieruchomości. Aktualizacja następuje nie częściej niż raz na 3 lata. Właściciel gruntu musi powiadomić użytkownika wieczystego o zamiarze zmiany opłaty.
Powiadomienie o zmianie opłaty powinno zawierać informację o nowej wysokości opłaty. Powinno również zawierać uzasadnienie. Uzasadnienie powinno opierać się na wycenie nieruchomości. Do powiadomienia musi być dołączony wypis z operatu szacunkowego.
Co zrobić, gdy otrzymasz powiadomienie o podwyżce?
Masz 30 dni od dnia otrzymania powiadomienia. Możesz złożyć oświadczenie o braku zgody na nową wysokość opłaty. Oświadczenie należy złożyć na piśmie. Należy je wysłać do właściciela gruntu, czyli najczęściej do gminy lub Skarbu Państwa.
Brak zgody na podwyżkę uruchamia procedurę odwoławczą. Oznacza to, że sprawa zostanie skierowana do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO).
Odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO)
W przypadku braku zgody, właściciel gruntu (np. gmina) kieruje sprawę do SKO. SKO rozpatruje spór. Ustala, czy podwyżka opłaty jest zasadna. Bierze pod uwagę wartość nieruchomości.
Postępowanie przed SKO jest postępowaniem administracyjnym. Strony mają prawo przedstawiać swoje argumenty i dowody. SKO może powołać biegłego rzeczoznawcę. Biegły oceni wartość nieruchomości.
Decyzja SKO jest wiążąca dla obu stron. Oznacza to, że zarówno użytkownik wieczysty, jak i właściciel gruntu muszą się do niej zastosować. Jeśli SKO uzna podwyżkę za zasadną, użytkownik wieczysty będzie musiał płacić nową opłatę. Jeśli SKO uzna podwyżkę za niezasadną, opłata pozostanie na dotychczasowym poziomie.
Jak napisać odwołanie do SKO?
Odwołanie do SKO powinno zawierać kilka elementów:
- Dane użytkownika wieczystego (imię, nazwisko, adres).
- Dane właściciela gruntu (nazwa, adres).
- Numer i datę powiadomienia o podwyżce.
- Uzasadnienie, dlaczego nie zgadzasz się z podwyżką.
- Wnioski, np. o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.
- Podpis.
Uzasadnienie jest najważniejszą częścią odwołania. Powinno zawierać argumenty, które przemawiają za tym, że podwyżka jest niezasadna. Można powołać się na:
- Błędy w wycenie nieruchomości.
- Nieprawidłowości w operacie szacunkowym.
- Zbyt szybki wzrost wartości nieruchomości.
- Złą sytuację finansową.
Przykład: "Uważam, że podwyżka opłaty za użytkowanie wieczyste jest niezasadna, ponieważ operat szacunkowy, na którym opiera się podwyżka, zawiera błędy. Rzeczoznawca, który sporządził operat, zawyżył wartość nieruchomości. Ponadto, w mojej ocenie, wzrost wartości nieruchomości w ciągu ostatnich trzech lat nie był tak duży, jak wskazano w operacie. Wnoszę o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, który dokona ponownej wyceny nieruchomości."
Co dalej, jeśli nie zgadzasz się z decyzją SKO?
Jeśli nie zgadzasz się z decyzją SKO, możesz wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA). Masz na to 30 dni od dnia doręczenia decyzji SKO.
Skarga do WSA musi spełniać wymagania formalne pisma procesowego. Musi zawierać m.in.:
- Oznaczenie sądu.
- Dane skarżącego.
- Oznaczenie zaskarżonej decyzji (decyzji SKO).
- Zarzuty przeciwko decyzji.
- Wnioski, np. o uchylenie decyzji SKO.
- Podpis.
WSA bada zgodność z prawem decyzji SKO. Nie bada natomiast zasadności podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że WSA nie będzie oceniał wartości nieruchomości. WSA sprawdzi jedynie, czy SKO prawidłowo przeprowadziło postępowanie i czy nie naruszyło prawa.
Wyrok WSA jest prawomocny. Można od niego wnieść skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), ale tylko w określonych przypadkach. Skarga kasacyjna jest środkiem nadzwyczajnym i przysługuje tylko wtedy, gdy WSA naruszył przepisy prawa.
Podsumowanie
Odwołanie od podwyżki za użytkowanie wieczyste jest możliwe. Należy pamiętać o terminach. Ważne jest zgromadzenie argumentów i dowodów. Można skorzystać z pomocy prawnika. Postępowanie odwoławcze może być długie i skomplikowane. Warto jednak walczyć o swoje prawa.
Pamiętaj: Każda sytuacja jest inna. Powyższe informacje mają charakter ogólny. Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub rzeczoznawcą majątkowym.
