Czy wspólnota mieszkaniowa ma osobowość prawną? To pytanie nurtuje wielu właścicieli mieszkań w Polsce. Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ale kluczowa dla zrozumienia praw i obowiązków członków wspólnoty.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, gdy w budynku znajduje się co najmniej dwa lokale, które należą do różnych właścicieli. Nie wymaga ona żadnej rejestracji, aby zaistnieć. To zrzeszenie wszystkich właścicieli lokali w danym budynku.
Każdy właściciel lokalu staje się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Członkostwo jest związane z prawem własności lokalu. Kwestie funkcjonowania wspólnoty reguluje Ustawa o własności lokali.
Ograniczona zdolność prawna
Wspólnota mieszkaniowa nie posiada pełnej osobowości prawnej, jak np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Ma jednak tzw. ograniczoną zdolność prawną. Oznacza to, że może dokonywać pewnych czynności prawnych we własnym imieniu.
Może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Może także pozywać i być pozywana w sądzie. To odróżnia ją od zwykłego porozumienia sąsiedzkiego.
Co może robić wspólnota?
Wspólnota mieszkaniowa działa w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Nieruchomość wspólna to części budynku i gruntu, które nie są lokalami poszczególnych właścicieli. Przykłady to klatki schodowe, windy, dachy, elewacje, instalacje.
Do zadań wspólnoty należy m.in.: utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym. Przeprowadzanie remontów i modernizacji. Zawieranie umów z dostawcami mediów, firmami sprzątającymi, etc. Ustalanie wysokości zaliczek na koszty zarządu.
Wspólnota może także, w pewnych sytuacjach, nabywać lokale na własność. Dzieje się tak np. w przypadku licytacji komorniczej lokalu zadłużonego właściciela. Wspólnota może również wynajmować pomieszczenia w nieruchomości wspólnej (np. strych, piwnicę).
Reprezentacja wspólnoty
Wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd. Zarząd może być jednoosobowy (zarządca) lub wieloosobowy. Wybierany jest przez właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty.
Zarząd podejmuje decyzje w sprawach bieżącego funkcjonowania wspólnoty. Zawiera umowy, prowadzi księgowość, reprezentuje wspólnotę przed sądami i organami administracji. Zarząd odpowiada za prawidłowe gospodarowanie środkami finansowymi wspólnoty.
Odpowiedzialność za zobowiązania
Za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają jej członkowie. Odpowiedzialność jest solidarna, ale ograniczona do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że wierzyciel może dochodzić roszczeń od każdego z właścicieli, ale tylko do wysokości jego udziału.
Przykładowo, jeśli wspólnota ma dług wobec firmy remontowej, a właściciel lokalu ma 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej, to wierzyciel może żądać od niego spłaty 1/10 długu. Pozostałą część długu musi dochodzić od pozostałych właścicieli.
Kiedy wspólnota może być pozwana?
Wspólnota mieszkaniowa może być pozwana w sądzie w wielu sytuacjach. Najczęściej dotyczy to sporów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Np. spory z firmami remontowymi, dostawcami mediów, sąsiadami.
Przykład: Właściciel lokalu wnosi pozew przeciwko wspólnocie o odszkodowanie za zalanie mieszkania spowodowane awarią rury w nieruchomości wspólnej. Inny przykład: Firma remontowa wnosi pozew przeciwko wspólnocie o zapłatę za wykonane prace remontowe.
Ważne jest, aby wspólnota posiadała ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Polisa OC chroni wspólnotę przed skutkami finansowymi roszczeń osób trzecich.
Podsumowanie
Wspólnota mieszkaniowa nie ma pełnej osobowości prawnej, ale posiada ograniczoną zdolność prawną. Może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Działa w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Za zobowiązania wspólnoty odpowiadają jej członkowie, proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej.
